Marktrolle, Messarchitektur, Teilnahmequote und Wirtschaftlichkeit im strukturellen Vergleich – eine fundierte Entscheidungsgrundlage für Investoren.
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Mieterstrom und Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) sind zwei Modelle zur Nutzung von Photovoltaikstrom im Mehrfamilienhaus. Beide verfolgen dasselbe Ziel: möglichst viel lokal erzeugten PV-Strom direkt im Gebäude zu nutzen und dadurch netzgebundene Preisbestandteile zu reduzieren.
Mieterstrom
Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung
Energiewirtschaftliche Einordnung
Stromlieferung an Letztverbraucher
Lieferantenrolle
Ja
Reststrommarge
Möglich
Nein
Mieterstromzuschlag
Möglich
Nein
Erforderlich
Nicht durch PV-Betreiber
Messkonzept
iMSys-basiert
Perioden- oder intervallbasiert
Intervallbasiert
Erlöspotenzial
Höher, aber volatiler
Stabiler, aber begrenzter
Mieterstrom maximiert Erlöspotenziale, erhöht jedoch regulatorische und administrative Verantwortung.
GGV reduziert die klassische Lieferantenrolle, verlagert jedoch Komplexität in Mess- und Datenprozesse.
Die Wahl des Modells ist daher keine Frage „welches ist besser“, sondern eine strukturelle Entscheidung entlang von:
Die folgenden Abschnitte analysieren diese Unterschiede systematisch und wirtschaftlich im Detail.
Die Wahl zwischen Mieterstrom und der gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung ist nur ein Teil der Projektstruktur. Eine wirtschaftlich erfolgreiche PV-Strategie berücksichtigt auch Anlagenauslegung, Speicherintegration, Energiemanagement sowie zukünftige Strombedarfe durch Elektrifizierung von Wärme und Mobilität.
Mythos 1: GGV ist immer einfacher als Mieterstrom.
Fakt: Die Lieferantenrolle entfällt, dafür entstehen mess- und datengetriebene Anforderungen. Die operative Komplexität verlagert sich, sie verschwindet nicht.
Mythos 2: GGV ist automatisch günstiger.
Fakt: Beide Modelle profitieren grundsätzlich vom Kostenvorteil des gebäudeintern genutzten PV-Stroms. Künftige Netzentgeltregelungen wie AgNes können die Modelle jedoch unterschiedlich belasten. Die tatsächlichen Kosten hängen von Messinfrastruktur, Teilnahmequote und Erlösstruktur ab.
Mythos 3: GGV vermeidet steuerliche Risiken vollständig.
Fakt: Auch bei der GGV hängt die ertragsteuerliche Einordnung von der konkreten Ausgestaltung ab. Eine pauschale Privilegierung besteht nicht.
Mythos 4: Mieterstrom lohnt sich nur bei großen Gebäuden.
Fakt: Die Wirtschaftlichkeit hängt nicht primär von der Anzahl der Wohneinheiten ab. Sowohl bei Mieterstrom als auch bei GGV entstehen Implementierungs-, Koordinations- und Administrationsaufwände, die in ihrer Struktur bei vier wie bei vierzig Einheiten vergleichbar sind.
Ob ein Modell sinnvoll ist, entscheidet sich vielmehr an CAPEX, OPEX, Erlösstruktur, Verbrauchsverteilung und Teilnahmebereitschaft – diese Faktoren können in kleinen wie in großen Objekten günstig oder ungünstig ausgeprägt sein.
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Die Wirtschaftlichkeit von Mieterstrom und der gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung basiert auf demselben regulatorischen Grundmechanismus: der gebäudeinternen Lieferung von Strom ohne Nutzung des öffentlichen Netzes.
Wird Strom aus einer Photovoltaikanlage mit einer installierten Leistung von bis zu 2 MW innerhalb desselben Gebäudes verbraucht, entfallen Netzentgelte einschließlich der Aufschlag für besondere Netznutzung (ehermalige §19-StromNEV-Umlage) sowie die Konzessionsabgabe. Zusätzlich ist dieser Strom unter den Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 Nr. 3 StromStG von der Stromsteuer befreit.
Preisbestandteil
PV-Strom (lokal)
Energiebeschaffung
Abrechnung / Verwaltung
Ein wesentlicher struktureller Unterschied zwischen Mieterstrom und der gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung (GGV) liegt in der energiewirtschaftlichen Marktrolle des Anlagenbetreibers.
Die Kosten entsprechender Dienstleister sind regelmäßig kalkulatorisch integrierbar und stehen häufig in einem angemessenen Verhältnis zum eingesparten administrativen Aufwand.
Auch wenn die klassische Lieferantenrolle entfällt, verbleiben strukturbezogene Aufgaben beim Betreiber der PV-Anlage. Dazu zählen insbesondere:
GGV bedeutet daher nicht „keine Marktkommunikation“, sondern eine Verlagerung der klassischen Lieferantenprozesse auf die jeweiligen Reststromlieferanten bei gleichzeitiger Entstehung zusätzlicher strukturbezogener Koordinationsaufgaben.
noch nicht vollständig standardisiert.
Obwohl GGV konzeptionell als administrativ vereinfachtes Modell angelegt ist, hat diese Vereinfachung bislang in vielen Projekten noch nicht zu operativen Kostenvorteilen geführt. Ein spürbarer Kostenvorteil für Investoren und Nutzer ist insbesondere dann zu erwarten, wenn:
Bis dahin ist der operative Unterschied im Messstellenbetrieb zwischen Mieterstrom (virtuelle Summenbildung) und GGV in der Praxis häufig geringer als es die gesetzliche Systematik nahelegt. In einzelnen Konstellationen kann der Koordinations- und Integrationsaufwand bei GGV sogar höher ausfallen.
Die Liefermengen an die teilnehmenden Letztverbraucher werden auf Basis der gemessenen Energiemengen bilanziell ermittelt.
Die Zählerinfrastruktur ist dabei physisch auf das jeweilige Messkonzept auszulegen; die bilanzielle Ermittlung der Strommengen kann je nach Modell physisch oder rechnerisch erfolgen.
Die Liefermengen an die teilnehmenden Letztverbraucher werden auf Basis der gemessenen Energiemengen bilanziell ermittelt. Die Summenbildung ist dabei physisch im Messkonzept angelegt.
Die Zuordnung der erzeugten Strommengen zu den teilnehmenden Einheiten erfolgt rechnerisch auf Basis der gemessenen Verbrauchswerte. Die Systemarchitektur ähnelt in ihrer technischen Grundstruktur der virtuellen Summenbildung, unterscheidet sich jedoch in der energiewirtschaftlichen Behandlung der Strommengen.
Ein pauschaler investiver Vorteil eines bestimmten Modells lässt sich nicht ableiten. Maßgeblich sind die vorhandene Zählerinfrastruktur, die TAB-Konformität sowie der Umfang erforderlicher baulicher Anpassungen. Insbesondere im Bestand kann die technische Ausgangssituation die wirtschaftliche Präferenz für eine bestimmte Messarchitektur wesentlich beeinflussen.
In vielen Bestandsgebäuden entscheidet die vorhandene Infrastruktur im Zähler- oder Technikraum über die wirtschaftliche Umsetzbarkeit einzelner Messkonzepte.
Wenn Sie unsicher sind, prüfen wir unverbindlich und kostenfrei, ob Ihr Gebäude für bestimmte PV-Betriebskonzepte geeignet ist und welche technischen Faktoren mögliche Kostentreiber darstellen können.
Bei der physischen Kaskadenmessung besteht grundsätzlich größere Flexibilität in der Ausgestaltung der Messinfrastruktur. In geeigneten Konstellationen können Zähler auch eigenständig beschafft und betrieben werden, wodurch laufende Messentgelte reduziert und teilweise in Investitionskosten (CAPEX) überführt werden können.
Die virtuelle Summenzählung sowie die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) erfordern für eine zeitlich aufgelöste Zuordnung der Strommengen regelmäßig den Einsatz intelligenter Messsysteme (iMSys). Diese dürfen ausschließlich durch offiziell beauftragte Messstellenbetreiber installiert und betrieben werden.
Es ist unklar, wie lange PV-Betreiber, die physische Summenzähler verwenden, noch von diesem Effekt profitieren können. Die Einführung von Smart Metern bei Nichtteilnehmern könnte die Berechnungslogik ändern und den Effekt zunichte machen. Ein regulatorischer Zwang zur Verwendung von 15-Minuten-Intervallen beim Mieterstrom in der Zukunft ist nicht auszuschließen.
Wird eine Messarchitektur auf Basis intelligenter Messsysteme umgesetzt (virtuelle Summenbildung), ist ein Wechsel zwischen Mieterstrom und der gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung grundsätzlich ohne zusätzliche Investitionen in die Zählerinfrastruktur möglich. Die technische Grundlage – intelligente Messsysteme, TAB-konforme Zählerplätze und softwaregestützte Summenbildung – bleibt identisch.
Der Wechsel betrifft daher primär die administrative und energiewirtschaftliche Struktur, insbesondere:
Ein Wechsel von oder zu einer physischen Kaskadenmessung hingegen erfordert eine Anpassung der Zählerinfrastruktur.
Für Mieter ist die Teilnahme sowohl am Mieterstrom als auch an der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung freiwillig; eine Kopplung an den Mietvertrag ist nicht zulässig.
Bei selbstnutzenden Wohnungseigentümern in einer GGV ist die Rechtslage weniger eindeutig: § 42b Abs. 6 EnWG ermöglicht es einer selbst betreibenden WEG, den individuellen Gebäudestromnutzungsvertrag durch einen WEG-Beschluss zu ersetzen. Ob damit auch gegenstimmende Eigentümer zur Teilnahme verpflichtet werden können, ist rechtlich umstritten. Eine konservative und auch in der juristischen Fachliteratur vertretene Auslegung geht von einer weiterhin freiwilligen Teilnahme mit Ein- und Austrittsmöglichkeit aus.
Unabhängig von der rechtlichen Ausgestaltung bleibt eine attraktive wirtschaftliche Struktur in beiden Modellen entscheidend für eine hohe und dauerhaft stabile Teilnahmequote. Mieterstrom muss gegenüber dem bisherigen Stromtarif einen klar erkennbaren Vorteil bieten. Auch bei der GGV erleichtert ein nachvollziehbarer finanzieller Nutzen sowohl die Entscheidung der Eigentümer für das Modell als auch die Gewinnung und Bindung der einzelnen Teilnehmer.
Neben regulatorischen und wirtschaftlichen Aspekten unterscheiden sich Mieterstrom und GGV auch hinsichtlich der praktischen Umsetzungsdauer und Wechselmechanik.
Bei der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung bleibt der individuelle Reststromvertrag bestehen. Ein Lieferantenwechsel ist nicht erforderlich. Die Teilnahme kann grundsätzlich beginnen, sobald:
Einnahmequelle
Mieterstrom
Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung
Stromverkauf an Letztverbraucher
möglich
Fixe Entgeltbestandteile
möglich
* abhängig von Anlagengröße und Inbetriebnahmezeitpunkt.
[Aktuelle Preise werden von der BNetzA veröffentlicht].
Im Mieterstrommodell entsteht ein klassischer Stromverkaufserlös pro kWh.
In der GGV erfolgt keine Stromlieferung im energiewirtschaftlichen Sinne. Die wirtschaftliche Struktur basiert auf einer Umlage oder einem Entgelt für den anteilig zugeordneten PV-Strom. Je nach vertraglicher Gestaltung kann dies entweder der Deckung von Investitions- und Betriebskosten abzielen oder enthält eine kalkulierte Marge.
In der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung verbleibt der Reststrombezug beim individuellen Energieversorger des Nutzers. Eine Reststrommarge beim PV-Betreiber entsteht dort nicht.
Der Zuschlag stellt eine zusätzliche, gesetzlich geregelte Einnahmequelle dar, die ausschließlich im Mieterstrommodell verfügbar ist.
Nicht vor Ort genutzter PV-Strom wird in beiden Modellen in das öffentliche Netz eingespeist und gemäß EEG vergütet. Die Vergütungssätze für Überschusseinspeisung liegen typischerweise im Bereich von etwa 6–9 ct/kWh (anlagen- und zeitpunktabhängig). Die [aktuellen Vergütungssätze] werden von der Bundesnetzagentur veröffentlicht.
Diese Einnahmequelle ist modellunabhängig identisch.
Die steuerliche Behandlung hängt nicht allein von der Wahl zwischen Mieterstrom und GGV ab. Entscheidend sind die Betreiberstruktur und die übernommenen Tätigkeiten, insbesondere der zusätzliche Einkauf und Weiterverkauf von Reststrom. Ob eine reine Kostendeckung ohne Gewinnerzielungsabsicht vorliegt, ist nach der tatsächlichen Ausgestaltung zu beurteilen – nicht nach der Modellbezeichnung.
Die Steuerbefreiung für begünstigte PV-Anlagen nach § 3 Nr. 72 EStG kann in beiden Modellen greifen. Der Weiterverkauf zugekauften Reststroms ist davon jedoch nicht erfasst. Bei der GGV entfällt diese zusätzliche Handelstätigkeit beim PV-Betreiber, weil die Teilnehmer ihren Reststrom unabhängig beziehen.
Die Grundlagen erläutert unser Beitrag PV im Mehrfamilienhaus: Steuern, Pflichten und Vereinfachungen.
Für Immobilienunternehmen, die die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nutzen, kann der Unterschied wirtschaftlich erheblich sein. Die gesetzlich begünstigten Stromerlöse dürfen grundsätzlich 20 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes nicht überschreiten. Bei PV-Stromlieferungen an Letztverbraucher müssen diese Mieter des Anlagenbetreibers sein. Die Regelung schützt die Begünstigung der Vermietungserträge; sie stellt die Stromgewinne nicht pauschal steuerfrei. Näheres regelt § 9 Nr. 1 GewStG.
Beim Mieterstrom zählen auch die entsprechenden Reststromerlöse zur Grenze – nicht nur die daran erzielte Marge. Bei der GGV entstehen diese Erlöse dagegen beim unabhängigen Reststromlieferanten. Das kann die Einhaltung der Grenze erleichtern. Beide Modelle bleiben jedoch an die gesetzlichen Voraussetzungen gebunden.
Eine Betreiber-GmbH erzielt in beiden Modellen grundsätzlich gewerbliche Einkünfte; die GGV ändert diese Einordnung nicht. Ihr struktureller Vorteil liegt hier im Wegfall des zusätzlichen Reststromgeschäfts, nicht in einer allgemeinen Steuerbefreiung (§ 8 Abs. 2 KStG).
Für steuerbegünstigte Wohnungsgenossenschaften bestehen besondere Einnahmengrenzen, die ausdrücklich Mieterstrom und GGV berücksichtigen (§ 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG).
Für die Modellwahl ist deshalb auch entscheidend, wer das Reststromgeschäft tatsächlich übernimmt: der Immobilieneigentümer selbst oder ein externer Stromlieferant. Eine ausgelagerte Abrechnung allein beantwortet diese Frage noch nicht.
Zur Vermeidung einer gewerblichen Infektion wird in der Praxis häufig:
Kostenposition
Mieterstrom
Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung
erforderlich
entfällt (von MSB zu übernehmen)
Zahlungsabwicklung
erforderlich
Mieterstrommodelle sind seit mehreren Jahren breit etabliert und in vielen Netzgebieten standardisiert in die Prozesse der gMSB integriert. Entsprechend ist die Umsetzung häufig innerhalb der regulierten Preisobergrenzen möglich.
In Mieterstrommodellen mit physischer Summenbildung hat der Betreiber eine größere Freiheit bei der Wahl seiner Messtechnik und seiner Anbieter, da die Zählpunkte für den Energiemarkt nicht mehr relevant sind. Der Betreiber kann die Zähler auch kaufen, um eine laufende Miete zu vermeiden.
Die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung ist demgegenüber ein jüngeres Modell. Die technische und prozessuale Unterstützung durch gMSB variiert derzeit je nach Netzgebiet.
Ist eine standardisierte Umsetzung über den gMSB nicht vorgesehen, kann die Beauftragung eines wMSB erforderlich werden. Dessen Entgelte sind frei verhandelbar und können über den regulierten Preisobergrenzen des gMSB liegen.
Die wirtschaftliche Attraktivität eines Modells hängt für Bewohner nicht nur vom Arbeitspreis ab, sondern auch von der Vertragsstruktur und den gesamten Fixkostenbestandteilen.
Strukturmerkmal
Mieterstrom
Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung
Abrechnungsstruktur
einheitliche Stromrechnung
In gewerblich genutzten Gebäuden verteilen sich die erzeugten PV-Mengen häufig auf:
Der anteilig zugeordnete PV-Strom pro Teilnehmer ist dadurch regelmäßig höher. Fixe Entgeltbestandteile fallen im Verhältnis zum verbrauchten PV-Strom geringer ins Gewicht. In Wohngebäuden ist die Situation häufig umgekehrt:
In Wohngebäuden ist die Situation häufig umgekehrt:
Dies erklärt, warum die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung in der Praxis häufiger in gewerblich geprägten Objekten umgesetzt wird, während im klassischen Mehrfamilienhaus das Mieterstrommodell unter typischen Verbrauchs- und Dachflächenverhältnissen häufig wirtschaftlich vorteilhafter ist.
Die Wahl zwischen Mieterstrom und der gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung ist keine Frage regulatorischer Präferenz, sondern eine strukturelle Entscheidung entlang von Marktrolle, Erlöslogik und Gebäudekonstellation.
Die wirtschaftliche Bewertung sollte daher nicht nur die langfristige Ertragsstruktur berücksichtigen, sondern auch die zeitliche Cashflow-Dynamik in der Anlaufphase.
Was ist der Unterschied zwischen Mieterstrom und GGV?
Ist GGV günstiger als Mieterstrom?
Ist Mieterstrom gewerblich im steuerlichen Sinne?
Benötigt die GGV immer intelligente Messsysteme (iMSys)?
Welches Modell ist wirtschaftlich sinnvoller – Mieterstrom oder GGV?
Warum hat die GGV zwei Grundpreise oder fixe Kostenbestandteile?
Ist die GGV für kleine Mehrfamilienhäuser sinnvoll?
Kann man zwischen Mieterstrom und GGV wechseln?
Kann die GGV auch mit einem BHKW kombiniert werden?
